BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG DIPEROLEH MELALUI LELANG

(1) Walaupun terdapat perbedaan dalam hal dasar pengenaan BPHTB antara tanah dan bangunan yang diperoleh melalui lelang dengan cara perolehan yang lain jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP, prosedur pemenuhan atau pembayarannya tetap sama. Tidak ada prosedur khusus dalam pemenuhan BPHTB terutang yang cara perolehannya melalui penunjukan pembeli dalam lelang. Perbedaan yang ada terkait dengan pejabat yang berwenang atas perolehan hak atas tanah dan 
bangunan sesuai dengan cara perolehannya. 

(2) Dalam pemberlakuan dasar pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang diperoleh melalui lelang, terdapat beberapa kelemahan dari peraturan perundang-undangan yang terkait. 

Pertama, yaitu digunakannya NPOP sebagai dasar perhitungan bila harga transaksi lelang di bawah. NJOP. Ketentuan ini hanya berlaku khusus untuk tanah dan bangunan yang diperoleh melalui lelang. Tentunya hal ini menimbulkan pertanyaan, mengapa aturannya berbeda dengan tanah dan bangunan yang cara perolehannya bukan melalui lelang. Sebab, aturan tersebut memberikan celah kepada pihak-pihak yang beritikad tidak baik untuk mengatur harga transaksi lelang. 

Kedua, terkait dengan kewenangan Balai Lelang dalam menilai harga barang yang akan dilelang. Pada Pasal 12 ayat 1 huruf d Peraturan Menteri Keuangan No. 118/PMK.O7/2oo5 jelas disebutkan mengenai hal tersebut. 

Akan tetapi kegiatan tersebut tereliminasi oleh ketentuan dalam Pasal 22 ayat 2 peraturan tersebut yang mengatur bahwa nilai limit ditentukan oleh penjual/pemilik barang secara tertulis. Dikhawatirkan hal ini akan dimanfaatkan oleh para pihak yang beritikad tidak baik untuk mengatur agar nilai limit jauh lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). 

Hal tersebut mungkin saja dilakukan oleh mereka dengan maksud untuk menghindari kewajiban perpajakannya, karena dengan makin besarnya harga transaksi yang tercapai pada suatu lelang maka makin besar pula BPHTB yang harus dibayarkan.

TATA CARA PELELANGAN SECARA ON-LINE

 
Metode lelang merupakan suatu konsep yang mempertemukan dua entitas yang saling membutuhkan, suatu entitas menawarkan sesuatu, sementara entitas yang lain menginginkan penawaran tersebut. Konsep yang sederhana ini, didukung oleh teknologi Internet yang kian pesat, menimbulkan terobosan-terobosan menarik yang telah kita rasakan manfaatnya hingga saat ini. Lelang online merupakan salah satu bukti pentingnya Internet untuk mempermudah penyebaran informasi, yang semoga terus bertambah baik dan bermanfaat bagi penggunanya. 
(PC Media)

1. LATAR BELAKANG MASALAH

Globalisasi telah membuka kran informasi dunia. Informasi-informasi tersebut dengan mudah diakses oleh semua orang melalui teknologi yang bernama internet. Cukup dengan mengetik alamat situs yang dinginkan atau jika anda tidak tahu situsnya anda dapat menggunakan search engine (mesin pencari), maka dalam hitungan detik anda dapat menemukan informasi yang anda inginkan.

Dalam kurun waktu tahun sembilan puluhan hingga 2008, teknologi internet terus berkembang, masyarakat mulai menggunakan teknologi ini sebagai lahan bisnis atau e-commerce (perdagangan elektronik), baik secara pribadi maupun institusi ataupun sekadar untuk mengirim e-mail (surat elektronik). Misalnya, www.yahoo.com, www.detik.com, www.kompas.co.id, www. deplu.go.id, dan www.bpkri.go.id. Bahkan, ada juga situs yang khusus menawarkan barang untuk dijual secara lelang. Misalnya, www.tokobagus.com, www.Bekas.com, www.lelang2000.com, dan www.e-bay.com (situs lelang luar negeri).

Para pengelola situs lelang online tersebut menyediakan wadah bagi penjual maupun pembeli yang hendak menjual barang-barang miliknya, baik barang bergerak maupun tidak bergerak. Misalnya, telepon genggam, komputer, mobil, sepeda motor, buku, hingga rumah dan tanah. Bahkan, situs lelang luar negeri seperti e-bay berani menawarkan untuk barang-barang yang tidak lazim seperti permen karet bekas para atlit atau artis, rambut Britney Spears yang diperoleh dari sebuah salon di Los Angeles juga pernah terdaftar pada eBay dengan harga US$1 juta dan akhirnya dicabut dari daftar setelah menimbulkan kontroversi. 

Para pengelola situs lelang mengelola situsnya secara professional dan sederhana. Mereka sengaja mendesain situsnya semenarik mungkin dan mudah diakses oleh siapa saja. Misalnya, www.tokobagus.com, pengelola situs memiliki tempat semacam estalase yang digunakan untuk memajang produk-produk yang dijual oleh pengiklan. Para pengunjung situs tersebut dapat melihat foto, harga, dan spesifikasi produk-produk yang ditawarkan. Misalnya, untuk produk buku sosial politik dibawah ini,
Judul : Dibawah Bendera Revolusi Jilid II
Cetakan : Ketiga 1964
Kondisi : Antik
Harga : Rp. 3.250.000,- (Nego)
Tanggal : 20/06/08.
Pengiklan : Suryadi (bukan nama sebenarnya)
Kota : Tulungagung
Telepon : 08124xxxxxxxx

Apabila tertarik, pengunjung dapat langsung mengajukan penawaran ditempat yang telah disediakan oleh pengelola situs atau dapat langsung menghubungi pengiklan via telepon atau e-mail. Akan tetapi, sebelum melakukan penawaran anda harus login atau mendaftar sebagai anggota situs tersebut, dengan mengisi identitas dan mematuhi bersedia menyetujui peraturan yang disediakan oleh pengelola lelang. Prosedurnya tidak begitu rumit serta tanpa dipungut biaya. 

Setelah itu, pengunjung akan mendapatkan ID serta password. Lalu dari mana pengelola situs mendapatkan keuntungan? Keuntungan diperoleh dari para pemasang iklan di situsnya. Semakin banyak pengunjung situs tersebut, maka semakin banyak pemasang iklan yang tertarik.

Peminat terhadap situs lelang secara online ini kian hari kian meningkat hal ini dikarenakan tidak perlu mengeluarkan biaya, selain itu beberapa keuntungan lainnya yang diperoleh diantaranya,

1. Tidak Terbatas oleh Waktu. 
Dengan situs lelang online, Anda dapat melakukan penawaran kapanpun Anda mau, 24 jam sehari dan 7 hari seminggu. 

2. Tidak Terbatas oleh Tempat. 
Anda tidak perlu melihat wajah saingan-saingan yang ikut menawar item favorit Anda, karena bisa jadi Anda dan mereka berdiri pada benua yang berbeda, tentunya selama tempat tersebut terjangkau Internet. 

3. Jumlah Penawar yang Besar. 
Jika seluruh penawar pada sebuah website lelang online yang besar (misalnya eBay) dikumpulkan menjadi satu, rasanya tidak akan ada tempat yang nyaman untuk menampung mereka semua. Sementara semakin banyak penawar, maka itulah yang diharapkan oleh pengelola lelang. Lelang online menyediakan ruang yang cukup sekalipun semua manusia di dunia berpartisipasi. 

4. Jumlah Penjual yang Besar. 
Dengan adanya jumlah penawar yang besar, tentunya juga memicu penjual untuk memasang barangnya, tentunya ini harus didukung oleh kemudahan-kemudahan yang disediakan pada website yang bersangkutan. 
5. Jaringan Ekonomi. 
Dengan adanya jumlah penawar yang besar, akan memicu lebih banyak penjual, demikian juga sebaliknya. Hal ini akan menimbulkan siklus ekonomi permintaan dan persediaan, menjadikan sebuah sistem yang berguna bagi pesertanya. 
Tidak ada gading yang tak retak begitu juga dengan sistem lelang online, meskipun terdapat beberapa keuntungan, tapi tidak luput dari kelemahan, yaitu :
1. Informasi barang yang dijual kurang jelas, sehingga menimbulkan pengertian yang berbeda di benak konsumen. Tidak jarang ini memang disengaja. Misalnya, kerusakan atau cacat produk tidak disebutkan, atau fungsi barang tidak seperti yang diiklankan. Modus lain adalah barang yang telah dipesan tidak dikirim sesuai dengan perjanjian. 
2. Hanya berdasarkan kepercayaan. Tidak ada jaminan pembeli membayar atau penjual memberikan barangnya, meskipun pengelola situs mengancam memasukkan penjual yang curang ke dalam daftar hitam (black list), namun masih tetap ada pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab melakukan penipuan. Menurut survei FBI tahun 2006, sekitar 44,9 persen pengaduan masuk terkait penipuan situs lelang.


2. KANTOR LELANG NEGARA DAN BALAI LELANG

Berbeda dengan sistem lelang online, sistem lelang di Kantor Lelang Negara (Pemerintah) dan Balai Lelang (Swasta) memiliki kekhususan tersendiri. Untuk lelang yang dilakukan Kantor Lelang Negara, diperuntukan untuk semua jenis obyek lelang, sedangkan Balai Lelang hanya untuk jenis lelang non eksekusi sukarela, lelang aset BUMN/D berbentuk Persero, dan lelang aset milik Bank dalam likuidasi berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 1999 (Peraturan Menteri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang).

Balai lelang sendiri harus berbentuk perseroan terbatas serta harus memenuhi peraturan yang berlaku sesuai dengan PMK No. 118/PMK.07/2005 tentang Balai Lelang. Balai lelang yang telah ada di Indonesia, diantaranya adalah PT. BALINDO (BALAI LELANG INDONESIA) yang didirikan dengan Akta Pendirian yang dibuat dihadapan Notaris Ny. Toety Juniarto, S.H. No. 28, tanggal 18 Februari 1998 dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Indonesia No.C-2-3666. HT.01.01 Tahun 1998 Tanggal 16 April 1998, dengan izin prinsip No.S-377/PN/1998 Tanggal 26 Maret 1998. Izin Operasional No. KEP-07/PN/1998 tanggal 5 Mei 1998. 

Selain itu, penyelengaraan lelang melalui Kantor Lelang Negara dan Balai Lelang dapat dilaksanakan apabila terdapat paling sedikit dua peserta lelang (Pasal 4 PMK No. 40/PMK.07/2006), kecuali dilakukan lelang ulang. Peserta juga harus menyetor uang sebagai uang jaminan yang jumlahnya sesuai dengan kesepakatan antara balai lelang dengan penjual. Prosedur lengkapnya dijelaskan dalam bagan berikut ini:

Langkah-langkah Kantor Lelang Negara Balai Lelang Dasar

Hukum Keterangan
1) Permohonan Penjual mengajukan permohonan kpd. Kepala KPKLN beserta dokumen pendukung Penjual mengajukan permohonan kpd. Pemimpin Balai Lelang berserta dokumen pendukung Pasal 6 PMK 40/PMK.07/2006 

2) Tanggungjawab Penjual/pemilik barang bertanggungjawab terhadap keabsahan barang serta dokumen lelang Penjual/pemilik barang bertanggungjawab terhadap keabsahan serta dokumen lelang Pasal 7 PMK 40/PMK.07/2006 

3) Penyerahan Penjual/Pemilik barang wajib menyerahkan asli dokumen kpd. Pejabat Lelang kelas I paling lambat 1 hari sebelum lelang Pejabat/Pemilik barang wajib menyerahkan asli dokumen kpd. Pejabat Lelang kelas II paling lambat 1 hari sebelum lelang Pasal 9 PMK 40/PMK.07/2006 

4) Tempat Lelang Di wilayah kerja KPKLN Wilayah jabatan Pejabat Lelang Kelas II Pasal 10 ayat 1 PMK 40/PMK.07/2006 

5) Waktu Lelang Ditetapkan oleh Kepala KPKLN Ditetapkan oleh Pejabat Lelang Kelas II Pasal 11 PMK 40/PMK.07/2006 

6) SKT (Surat Keterangan Tanah) Pelaksanaan lelang tanah wajib dilengkapi dengan SKT dari Kantor Pertanahan Setempat Pelaksanaan lelang tanah wajib dilengkapi dengan SKT dari Kantor Pertanahan Setempat Pasal 12 PMK 40/PMK.07/2006 Khusus untuk lelang tanah

7) Pembatalan Pembatalan dengan putusan lembaga peradilan atau atas permintaan penjual Pembatalan dengan putusan lembaga peradilan atau atas permintaan Penjual Pasal 14 PMK 40/PMK.07/2006 Diajukan paling lambat 1 hari kerja sebelum pelaksanaan lelang

8) Pengumuman Di Surat Kabar yang terbit di tempat barang yang akan dilelang Di Surat Kabar yang terbit di tempat barang yang akan dilelang Pasal 19 PMK 40/PMK.07/2006 

9) Pelaksanaan Lelang Penentuan harga limit oleh Penjual/Pemilik barang Penentuan harga limit oleh Penjual/Pemilik barang Pasal 29 PMK 40/PMK.07/2006 

10) Pemandu Lelang Di dalam menjalankan tugasnya, Pejabat Lelang dapat dibantu pemandu lelang Di dalam menjalankan tugasnya, Pejabat Lelang dapat dibantu pemandu lelang Pasal 34 PMK 40/PMK.07/2006 

11) Penawaran Lelang Penawaran langsung dengan cara a. lisan semakin meningkat atau menurun; b. tertulis; atau c. tertulis dilanjutkan dengan lisan, dalam hal penawaran tertinggi belum mencapai harga limit. Penawaran tidak langsung dengan teknologi informasi, misalnya SMS (Short Message Services), Internet, Faksmili, dll. Penawaran langsung dengan cara a. lisan semakin meningkat atau menurun; b. tertulis; atau c. tertulis dilanjutkan dengan lisan, dalam hal penawaran tertinggi belum mencapai harga limit. Penawaran tidak langsung dengan teknologi informasi, misalnya SMS (Short Message Services), Internet, Faksmili, dll. Pasal 35 PMK 40/PMK.07/2006 

12) Bea Lelang & Uang Miskin Setiap pelaksanaan lelang dikenakan Bea Lelang Setiap pelaksanaan lelang dikenakan Bea Lelang Pasal 43 PMK 40/PMK.07/2006 

13) Pembayaran dan Penyetoran Harga Lelang Pembayaran harga lelang dilakukan secara tunai atau cek paling lambat 3 hari setelah pelaksanaan lelang Pembayaran harga lelang dilakukan secara tunai atau cek paling lambat 3 hari setelah pelaksanaan lelang Pasal 50 PMK 40/PMK.07/2006 

Disamping ke-13 ketentuan di atas, Pejabat Lelang juga diwajibkan untuk membuat Risalah Lelang. Risalah lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak (Pasal 1 ayat 28 PMK 40/PMK.07/2006).

Pertama adalah Kepala Risalah Lelang yang meliputi,
a. hari, tanggal, dan jam pelelangan;
b. nama lengkap, tempat tinggal/domisili, dan nomor/tanggal Surat Keputusan Pengangkatan Pejabat Lelang;
c. nama lengkap, pekerjaan dan tempat tinggal/domisili Penjual;
d. nomor/tanggal surat permohonan lelang;
e. tempat pelaksanaan lelang;
f. sifat barang yang dilelang dan alasan barang tersebut dilelang;
g. dalam hal yang dilelang barang-barang tidak bergerak berupa tanah atau tanah dan bangunan harus disebutkan:
1) status hak atau surat lain yang menjelaskan bukti kepemilikan;
2) SKT dari Kantor Pertanahan; dan
3) Keterangan lain yang membebani, apabila ada;
h. dalam hal yang dilelang barang bergerak harus disebutkan jumlah, dan jenis/spesifikasi;
i. metode/cara pengumuman lelang yang dilaksanakan oleh Penjual; dan
j. syarat-syarat lelang. (Pasal 54 PMK 40/PMK.07/2006).
Kedua adalah Badan Risalah Lelang yang memuat sekurang-kurangnya :
a. banyaknya penawaran lelang yang masuk dan sah;
b. nama barang yang dilelang;
c. nama, pekerjaan dan alamat Pembeli, sebagai Pembeli atas nama sendiri atau sebagai kuasa atas nama orang lain;
d. bank kreditor sebagai Pembeli untuk orang atau Badan yang akan ditunjuk namanya, dalam hal bank kreditor sebagai Pembeli lelang;
e. Harga Lelang dengan angka dan huruf; dan
f. daftar barang yang laku terjual maupun yang ditahan disertai dengan nilai, nama, alamat peserta lelang yang menawar tertinggi. (Pasal 55 PMK 40/PMK.07/2006).

Ketiga adalah Kaki Risalah Lelang memuat sekurang-kurangnya :
a. banyaknya barang yang ditawarkan/dilelang dengan angka dan huruf;
b. jumlah nilai barang-barang yang telah terjual dengan angka dan huruf;
c. jumlah nilai barang-barang yang ditahan dengan angka dan huruf;
d. banyaknya dokumen/surat-surat yang dilampirkan pada Risalah Lelang dengan angka dan huruf;
e. jumlah perubahan yang dilakukan (catatan, tambahan, coretan dengan penggantinya) maupun tidak adanya perubahan ditulis dengan angka dan huruf; dan
g. tanda tangan Pejabat Lelang dan Penjual/kuasa Penjual dalam hal lelang barang bergerak; atau
h. tanda tangan Pejabat Lelang, Penjual/kuasa Penjual dan Pembeli/kuasa Pembeli dalam hal lelang barang tidak bergerak. (Pasal 56 PMK 40/PMK.07/2006).


3. RUMUSAN MASALAH

Dari uraian pendahuluan di atas masalah yang akan dikaji dapat dirumuskan sebagai berikut :

1. Apakah praktek penjualan lelang di dunia maya telah sesuai dengan Vendu Reglement (V.R.), Vendu Intructie (V.I.) maupun peraturan lelang lainnya?
2. Bagaimanakah pertanggungjawaban hukum pengelola, pembeli dan penjual dalam sistem lelang di dunia maya?


BAB II
PEMBAHASAN

1. Apakah praktek penjualan lelang di dunia maya telah sesuai dengan Vendu Reglement (V.R.), Vendu Intructie (V.I.) maupun peraturan lelang lainnya?

Sebelum kita membahas rumusan permasalahan pertama, kita coba membahas mengenai definisi penjualan umum (lelang), definisi Penjualan Umum (lelang) di dalam Pasal 1 Vendu Reglement/Peraturan Lelang adalah pelelangan dan penjualan barang yang diadakan di muka umum dengan penawaran harga yang makin meningkat, dengan persetujuan harga yang makin menurun atau dengan pendaftaran harga, atau dimana orang-orang diundang atau sebelumnya sudah diberitahu tentang pelelangan atau penjualan, atau kesempatan yang diberikan kepada orang-orang yang berlelang atau yang membeli untuk menawar harga. Kemudian, di dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, dijelaskan bahwa lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan panawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang. 

Dari definisi-definisi di atas dapat diambil beberapa unsur pokok, yaitu :
1) pelelangan dan penjualan barang yang diadakan di muka umum;
2. penawaran harga yang makin meningkat, dengan persetujuan harga makin menurun atau dengan pendaftaran harga;
3. dimana orang-orang diundang atau sebelumnya sudah beritahu tentang pelelangan atau penjualan;
4. kesempatan yang diberikan kepada orang-orang yang berlelang atau yang membeli untuk menawar harga.

Apakah unsur-unsur di atas memenuhi penjelasan sistem lelang online seperti yang dijelaskan pada Bab I?
 Unsur pertama terpenuhi, pelelangan sistem online dilakukan di muka umum, meski perlu dilakukan perluasan makna di muka umum, yakni siapa saja yang mengunjungi situs tersebut, dapat mengakses segala informasi mengenai barang yang dilelang.
 Unsur kedua terpenuhi, karena penawaran dalam sistem online menggunakan penawaran yang tertinggi dan mencapai harga limit.
 ➢ Unsur ketiga tidak terpenuhi, karena pemberitahuan tersebut dilakukan pada saat pembeli berkunjung ke situs tersebut.
 ➢ Unsur keempat terpenuhi, karena di dalam sistem lelang online, para pengunjung diberikan kesempatan untuk melakukan penawaran terhadap obyek lelang.

Dari keempat unsur di atas hanya tiga unsur yang terpenuhi.
Lebih lanjut coba kita perhatikan Pasal 1a Vendu Reglement (Peraturan Lelang), di dalam pasal tersebut dijelaskan bahwa, penjualan dimuka umum tidak boleh diadakan kecuali di depan juru lelang. Pengaturan mengeni Juru lelang diatur dalam peraturan Menteri Keuangan. Juru lelang terbagi menjadi dua, yakni : 
 Pejabat Lelang Kelas I adalah Pegawai Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang Negara (DJPLN) yang diberi wewenang oleh Menteri Keuangan untuk melaksanakan penjualan barang secara lelang (Pasal 1 ayat 1 PMK No. 41/PMK.07/2006 tentang Pejabat Lelang Kelas I). 
 Pejabat Lelang Kelas II adalah orang yang khusus diberi wewenang oleh Menteri Keuangan untuk melaksanakan penjualan barang secara lelang atas permohonan Balai Lelang selaku kuasa dari Pemilik Barang yang berkedudukan di Kantor Pejabat Lelang Kelas II (PMK No. 119/PMK.07/2006 tentang Pejabat Lelang Kelas II).

Jika diperhatikan pasal 1a Vendu Reglement, sistem lelang di dunia maya tidak memenuhi unsur lelang yang terdapat pada Vendu Reglement, karena tidak dihadiri oleh pejabat lelang, baik pejabat lelang kelas I maupun kelas II. Padahal, fungsi pejabat lelang ini sangat vital fungsinya di dalam pelaksanaan lelang, yakni membuat risalah lelang. Risalah lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak (Pasal 1 ayat 28 PMK 40/PMK.07/2006). Selain itu, pejabat lelang juga memiliki wewenang untuk :

1) melakukan analisis yuridis terhadap dokumen persyaratan lelang dan dokumen barang yang akan dilelang;
2) menegur dan/atau mengeluarkan peserta dan atau pengunjung lelang apabila melanggar tata tertib pelaksanan lelang;
3) menghentikan pelaksanaan lelang untuk sementara waktu apabila diperlukan dalam rangka menjaga ketertiban pelaksanaan lelang;
4) menolak melaksanakan lelang apabila tidak yakin akan kebenaran formal berkas persyaratan lelang;
5) melihat barang yang akan dilelang;
6) meminta bantuan aparat keamanan apabila diperlukan;
7) mengesahkan Pembeli Lelang; dan/atau
8) membatalkan Pembeli Lelang yang wanprestasi. (Pasal 10 PMK No. 119/PMK.07/2005 tentang Pejabat Lelang Kelas II dan Pasal 8 PMK No. 41/PMK.07/2006 tentang Pejabat Lelang Kelas I).

Fungsi dari Risalah Lelang adalah memberikan kepastian hukum bagi para pihak, serta dapat dijadikan dasar hukum untuk melakukan perbuatan hukum lainnya. Seperti, balik nama tanah dan bangunan (pasal 107 Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997 tentang Petunjuk Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah). Begitu juga dengan kewenangan pejabat lelang untuk melakukan analisis yuridis terhadap dokumen persyaratan lelang merupakan bentuk untuk memberikan kepastian hukum bagi para pihak.

Kemudian, apakah sistem penawaran lelang tidak langsung yang diatur di dalam pasal 35 PMK 40/PMK.07/2006 tentang petunjuk pelaksanaan lelang sama dengan situs lelang online?

Berbeda, karena prosedur penawaran lelang tidak langsung adalah alternatif penawaran lelang melalui alat bantu teknologi informasi, sedangkan prosedurnya tetap mengikuti lelang seperti biasa yang diatur dalam PMK 40/PMK.07/2006 tentang petunjuk pelaksanaan lelang.

Bagaimanakah pertanggungjawaban hukum pengelola, pembeli dan penjual dalam sistem lelang di dunia maya?
Dari penjelasan pada pembahasan rumusan permasalahan pertama, diketahui bahwa, sistem lelang online bukan termasuk dari lelang yang dimaksud dalam Vendu Reglement/Peraturan Lelang, melainkan jual-beli dengan metode yang mirip dengan lelang.

Sebelum saya membahas rumusan masalah tersebut lebih jauh, alangkah baiknya kita mencoba melihat latar belakang munculnya embrio penjualan dengan metode lelang, yakni perjanjian jual-beli.

Definisi Jual-Beli menurut Pasal 1457 Burgerlijk Wetboek (B.W.) adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Definisi di atas dapat terbagi menjadi beberapa unsur, yaitu :

1) suatu perjanjian;
2) adanya penyerahan sesuatu kebendaan; 
3) pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan.

Berdasarkan unsur-unsur di atas, pertanggungjawaban pembeli dan penjual adalah timbal balik (obligatoir), penjual berkewajiban menyerahkan barang dan pembeli membayar harga barang yang telah dijanjikan. Jika, salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban, maka dapat dimintakan pembatalan perjanjian oleh salah satu pihak (pasal 1500 jo pasal 1517 BW). Kemudian, bagaimanakah pengelola situs? Pengelola situs disini hanyalah sebagai perantara atau makelar dan penyedia jasa tempat lelang dan tidak bertanggungjawab terhadap penjual, pembeli maupun obyek lelang. Hal ini dapat dilihat dari peraturan-peraturan situs lelang yang harus dipatuhi oleh anggota situs lelang berikut contoh salah satu klausul dalam situs lelang www.lelang88.com,

 AUTOMATIC E-MAIL Sistem akan otomatis mengirim kepada pembeli (penawar tertinggi) dan penjual dari barang ketika lelang berakhir. Pembeli dan penjual bertanggung jawab untuk membuat rencana untuk memenuhi persetujuan pembayaran dan pengiriman. Lelang ini hanyalah tempat untuk melakukan transaksi pembelian dan penjualan. Dan kami tidak akan, legalnya tidak dapat, bertanggung jawab dalam cara bagaimanapun terhadap adanya kekurangan dari berbagai pihak. Dengan kata lain kami menyediakan tempat yang mengijinkan orang-orang untuk membeli dan menjual. BAGAIMANAPUN JUGA, tolong beritahu kami jika ada masalah. Kami dapat dan akan menyingkirkan siapa saja yang menyalah-gunakan lelang kami.

Kemudian contoh klausul lainnya adalah situs lelang www.lelang2000.com
 Syarat 2. Lelang Centrin hanya menyediakan jasa lelang - Kami hanya menyediakan jasa bagi mereka yang tertarik untuk menjual dan membeli barang-barang lewat lelang internet. Kami tidak memantau barang-barang yang dilelang pada site lelang kami, dan tidak dapat menjamin kebenaran dan kualitas dari produk yang ditawarkan. Kami tidak bertanggung jawab terhadap lelang yang dilakukan oleh penjual baik sebelum lelang, ketika lelang berjalan, dan setelah lelang selesai, kesalahan pencetakan, lupa mencetak, kehilangan jumlah uang, kerusakan atau kesalahan apapun, sehubungan dengan kunjungan Anda pada site lelang ini. Gunakan site ini dengan resiko Anda sendiri, isi dari lelang ini tidak dimodifikasi dan apa adanya. 


BAB III
PENUTUP

Berbagai kelebihan yang diberikan oleh situs lelang online telah menyebabkan meningkatnya peminat situs lelang online maupun pengelola situs lelang. Kendati banyak bermunculan situs lelang di internet, akan tetapi pola penjualan yang ditawarkan tidak memenuhi unsur-unsur lelang yang diatur di dalam Pasal 1 dan 1a Vendu Reglement, yakni lelang harus diselengarakan dihadapan pejabat lelang dan pengumuman lelang. Penjualan di dalam situs lelang lebih tepat disebut sebagai jual-beli yang menggunakan metode mirip lelang, yakni penawaran umum, penawaran tertinggi dan harga limit. 

Dari aspek pertanggungjawaban, situs lelang, pertanggungjawaban diserahkan kepada penjual dan pembeli, sedangkan pengelola situs lelang hanya sebagai penyedia tempat bertransaksi. Berbeda dengan lelang versi Vendu Reglement, pertanggungjawaban tidak hanya penjual dan pembeli, akan tetapi juga pejabat lelang. Pejabat lelang dianggap sebagai pejabat umum yang berwenang membuat risalah lelang, yang isinya mengenai pelaksanaan lelang. Jika terdapat penyimpangan di dalam Risalah Lelang, maka pejabat lelang harus mempertanggungjawabkan.

Disamping itu, Direktorat Lelang Negara maupun Balai Lelang menyediakan jasa tim penilai yang bertugas untuk menilai obyek lelang secara yuridis dan fisik, dengan begitu dapat diketahui nilai serta kekuatan sebuah obyek lelang secara obyektif (pasal 12 PMK 118/PMK.07/2005 tentang Balai Lelang). Rekomendasi yang diberikan penulis dengan memperhatikan pembahasan pada BAB II, yakni :
➢ Pemerintah dalam hal ini Departemen Keuangan sebagai pengawas dan penyelengara lelang, baik oleh Kantor Lelang Negara dan Balai lelang, harus mampu memberikan terobosan-terobosan pelayanan lelang bagi masyarakat, secara cepat, hemat dan akurat, transparan serta bebas Korupsi, Kolusi dan Nepotisme, sehingga masyarakat tidak memilih lelang melalu situs jual-beli yang mirip lelang, melainkan memilih melelang barang melalui Kantor Lelang Negara atau Balai Lelang untuk mendapatkan kepastian hukum serta kualitas di dalam pelaksanaan lelang

DAFTAR PUSTAKA
1. Peraturan Lelang (PL)/Vendureglement (VR), Ordonansi 28 Februari 1908 L.N. 08-189 mulai berlaku 1 April 1908 dengan L.N. 40-56 junto. 41-3).
2. Hary Djatmiko, Bunga Rampai Lelang, PT. Bintang Malang.
3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 41/PMK.07/2006 tentang Pejabat Lelang Kelas I.
5. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 119/PMK.07/2005 tentang Pejabat Lelang Kelas II.
6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 118/PMK.07/2005 tentang Balai Lelang.
7. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)
8. Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta, 2006.
9. Prof. DR. H. Rochmat Soemitro, S.H., Peraturan Lelang dan Intruksi Lelang, PT. Eresco Bandung, 1987.
10. www.tokobagus.com
11. www.lelang88.com
12. www.lelang2000.com
13. www.e-bay.com


Sumber dari www.notariatwatch.tk

Peraturan Lelang Vendureglement dan Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Risalah Lelang

Peraturan Lelang Vendureglement

dan

Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Risalah Lelang

Di Indonesia, sejarah kelembagaan lelang sudah cukup lama dikenal. Peraturan Lelang (Vendureglement) yang sampai saat ini masih berlaku merupakan bentukan pemerintah Hindia Belanda. Peraturan dimaksud tepatnya mulai diundangkan pada tanggal 1 April 1908.

Untuk mengakomodir kebutuhan masyarakat atau perkembangan ekonomi, Pemerintah
terus berupaya melakukan terobosan atau deregulasi dalam bidang lelang. Deregulasi dimaksud, antara lain (i) dimungkinkannya Balai Lelang Swasta terlibat dalam kegiatan lelang; (ii) diperkenalkannya Pejabat Lelang Kelas II; serta (iii) terbukanya kesempatan bagi para kreditur untuk melakukan lelang langsung (direct auction) tanpa harus melibatkan pengadilan negeri.

Pejabat Lelang Kelas II dimaksud berasal dari kalangan swasta. Pejabat lelang ini berwenang menerbitkan risalah lelang, namun hanya dalam lelang yang bersifat sukarela (voluntary auction). Kemudian, lelang eksekusi langsung adalah
kewenangan yang diberikan oleh Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan UU No. 42 Tahun 1992 tentang Jaminan Fidusia. Dalam lelang jenis ini, Balai Lelang bertindak sebagai partner pelaksana dari kreditur.

Jelas, ketiga contoh terobosan dan deregulasi di atas memberikan ruang yang semakin terbuka dan opsi yang semakin beragam bagi masyarakat. Untuk itulah Balai Lelang swasta hadir di tengah masyarakat, khususnya kalangan usaha. Yang banyak dimanafaatkan jasanya menjadi mitra baik dalam melakukan lelang sukarela maupun eksekusi.


Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Lelang

Pemberian kewenangan kepada Notaris dalam pembuatan akta risalah lelang sebagaimana disebutkan dalam ketentuan Pasal 15 ayat (2) huruf g Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, menyebabkan timbulnya ketidakpastian hukum dalam pelaksanaannya di bidang lelang. Hal ini dikarenakan pemberian kewenangan tersebut tumpang tindih dengan kewenangan Pejabat Lelang sebagai pelaksana lelang berdasarkan Peraturan Lelang (Vendu Reglement) dan Instruksi Lelang (Vendu Instructie). Namun demikian kewenangan Notaris membuat akta risalah lelang ini tidak dapat secara otomatis diterapkan begitu saja. Hanya Notaris yang telah ditetapkan dan diangkat sebagai Pejabat lelang Kelas II saja yang berhak dan berwenang memimpin pelaksanaan lelang dan membuat akta risalah lelang.


Notaris dapat merangkap jabatan sebagai Pejabat Lelang Kelas II. Pengaturan
hukum bagi Notaris yang ditetapkan dan diangkat menjadi Pejabat Lelang Kelas II
diatur dalam Peraturan Lelang (Vendu Reglement) dan Pasal 7 Instruksi Lelang (Vendu Instructie) junto Pasal 4 ayat (3) Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 305/KMK.01/2002 tentang Pejabat Lelang juncto Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 119/PMK.07/2005 tentang Pejabat Lelang Kelas
II. Rangkap jabatan Notaris sebagai Pejabat Lelang Kelas II ini bukanlah suatu rangkap jabatan yang dilarang oleh undang-undang yang berlaku, baik peraturan
perundang-undangan di bidang lelang maupun di bidang kenotariatan. Pasal 3 huruf
g juncto Pasal 17 Undang-Undang Jabatan Notaris tidak melarang rangkap jabatan Notaris sebagai Pejabat Lelang Kelas II.


KEUNGGULAN LELANG

Penjualan aset secara lelang memiliki beberapa keunggulan dibandingkan dengan transaksi konvensional, yaitu:

Kepastian Proses lelang didahului pengecekan dokumen yang sistematis, berlapis serta diumumkan secara terbuka (dalam media massa seperti surat kabar). Selanjutnya pemenang lelang akan mendapatkan risalah lelang. Risalah lelang merupakan akta pengalihan hak (acta van transport) yang memiliki kekuatan hokum sempurna atau otentik.

Efektif dan Efisien Khusus untuk asset yang dijual secara kolektif (massal), lelang merupakan media terbaik. Pelaksanaannya dilakukan sekali waktu serta menghadirkan pembeli secara bersamaan (single event). Dengan model lelang ini, potensi harga terbaik akan lebih mudah dicapai. Sebab, secara teknis dan
psikologis, suasana kompetitif dengan sendirinya akan terbentuk.

Transparan Lelang menganut asas publikasi dan terbuka untuk umum. Dengan demikian, lelang merupakan model penjualan asset yang paling transparan. Transparansi ini terutama sangat diperlukan dalam penjualan jaminan kredit/lelang eksekusi, asset milik lembaga atau perusahaan Negara, asset perusahaan-perusahaan publik atau asset lembaga manapun yang memerlukan suatu proses yang transparan.

Biasanya Jasa Yang Ditawarkan Balai Lelang memberikan layanan jasa lelang dalam tiga bentuk, yaitu:

1. Lelang Sukarela

Lelang sukarela adalah lelang terhadap asset (bergerak dan tidak bergerak) yang secara sukarela dijual oleh pemilik atas kuasanya yang sah. Dengan demikian, dalam lelang sukarela tidak ada unsur paksaan, misalnya karena penetapan pengadilan atau permohonan kreditur. Lelang sukarela ini dapat mencakup asset "milik" perusahaan, badan hukum tertentu dan perorangan (misalnya jaminan yang sudah diambil alih bank, inventaris kantor, tanah dan bangunan, perkebunan, mesin-mesin, saham dan sebagainya).

Dalam melakukan lelang sukarela, Balai Lelang bertindak selaku penjual yang telah mendapat kuasa dari pemilik). Khusus untuk daerah tertentu, lelang sukarela diselenggarakan oleh Balai Lelang bekerja sama dengan Pejabat Lelang
Kelas II. Pejabat Lelang Kelas II dikenal juga dengan pejabat lelang swasta. Apabila di daerah tersebut belum ada Pejabat Lelang Kelas II, maka Balai Lelang
bekerja sama dengan Pejabat Lelang Kelas I yang berada di bawah Kantor Lelang Negara setempat. Risalah lelang diterbitkan oleh Pejabat Lelang Kelas II atau Pejabat Lelang Kelas I (untuk daerah yang belum memiliki Pejabat Lelang Kelas II).

2.Lelang Eksekusi

Lelang eksekusi adalah lelang terhadap asset yang telah terikat sebagai jaminan suatu utang atau asset yang menjadi objek sitaan suatu institusi hukum. Lelang objek sitaan ini meliputi lelang melalui penetapan pengadilan (hak tanggungan, hak fidusia atau gugatan), lelang atas permohonan kejaksaan (terkait dengan perkara pidana), lelang sita bea cukai, lelang sita kantor pajak, lelang Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN) dan lelang harta pailit.

Dalam lelang eksekusi, Balai Lelang bertindak selaku agen pemohon lelang (kreditur atau instansi berwenang). Lingkup pekerjaan agency dimaksud mencakup penyiapan dan pemeriksaan dokumen, penyiapan dan pemeriksaan objek, pemeliharaan objek, pemasaran, penyelenggaraan lelang hingga membantu pembeli dan penjual menyelesaikan kegiatan administratif pasca lelang.

3. Lelang Non Eksekusi Wajib

Lelang non eksekusi wajib adalah lelang asset milik negara/daerah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara atau barang milik Badan Usaha Milik Negara/Daerah (BUMN/D), yang oleh peraturan perundang-undangan wajib dijual secara lelang. Misalnya lelang kayu dan hasil hutan.